不動産エージェント:法令重要事項調査・契約の代理・媒介(仲介)、不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

窓リノベ:ガラス飛散防止フィルム設置施工による安全対策・建物快適環境改善(目的:遮熱機能(省エネ対策)、眩しさ緩和機能、目隠し機能、ガラス割れ飛散防止、紫外線低減、建物空間の色彩コーデ)

※ 暑さによる建築窓ガラスの遮熱・省エネ対策を検討のお客様へ:ガラスの構造及び建物の設計上、フィルムでは施工が難しい場合もあります。その場合には別の方法として、遮熱機能を持つコーティング施工の方法も存在します(但し、コーティング施工には、ガラスの飛散防止機能は無い、施工時に臭気が生じるなどがあります)。

※ 法人様へ:会計処理でのエビデンスを明確にするうえで、建物と窓ガラスフィルム施工又はガラス遮熱コーティング施工との関係につきましては、民法第242条(不動産の付合)における「付合」の概念、建物の権利の確認:所有権・賃貸借・使用貸借、並びに民法第87条第1項「従物」及び民法第370条における「付加一体物」の概念を含めてご確認のうえ、勘定科目等をご判断ねがいます。

 

合同会社 三学不動産

本店:仙台市若林区新寺1-6-8ー204 TEL:022 - 355 - 9844

・国土交通大臣指定 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 会員

・国土交通大臣指定 公益財団法人東日本不動産流通機構 会員

・宅地建物取引業免許 宮城県知事免許(1)第6346号 専任の宅地建物取引士 大西啓貴 登録( 東京 )第240639

・建築窓用ガラスフィルム施工の全国対応ネットワーク ECOP正規施工販売店加盟

・建築資材販売

経営・財務責任者様及び顧客・従業員満足(CS・ES)推進担当様向け

⇒ モニター募集特別企画:建築窓ガラス飛散防止フィルム設置施工による施設の安全対策、室内の快適環境の向上を検討されるお客様へ(申し込み期限:2018年7月31日)

⇒ 会社概要・問い合わせフォーム ⇒ ルート検索

 

- 三学不動産 不動産エージェント・プロダクト -

1、法人様向け

不動産法令重要事項調査・契約の代理・媒介、不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

施設店舗開発、事業譲渡、合併計画・会社分割等による施設不動産契約の代理・媒介(仲介)

全額繰上償還請求による不動産任意売却

旅館・ホテル、料亭・割烹、レストラン・飲食店、美術館、販売店、工場、商業ビル、保育園・幼稚園、医療関係機関等(病院、診療所(医院)、介護老人保険施設 等)、調剤薬局、有料老人ホーム、学校、オフィス 等

⇒ 経営資産である不動産の利用・処分に関する計画では、出資者、契約関係者等によるステークホルダー(利害関係者)の存在を抜きにはできず、経営資源を取得・整備するにあたり、事業展望・ガバナンス・組織マネジメントの方針を反映した、俯瞰で全体をまとめる能力・役割が必要になります。

宅地建物取引業は、開所・事業譲渡・合併計画・施設売却等での不動産取引契約が関わる場面において、起業家・経営者様とも接する仕事です。

 不動産売買の媒介(仲介)とは、中古品販売(リサイクル)業のように市場価値よりも相当に安い値段で買い取ったうえで(業者が所有権を取得したうえで)再販売するのではなく、不動産の所有権は売主様の元に置いたまま、購入希望者様を不動産売買市場を通じて探し、売主様と買主様との売買契約を行う上での媒介(仲介)する事をいいます。
 そして、①不動産売買の媒介(仲介)と、②業者売主となる不動産売買との大きな違いには、消費税が課税される対象が全く異なります。
①は、媒介(仲介)手数料の価格について消費税が課税されます。
②は、売買の目的とされる建物の価格について消費税が課税されます。
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ー 補足:Q&A(出典:国税庁 消費税のあらまし)ー

Q:私は個人で事業を営んでいます。この度、自宅と店舗を売却しましたが、これらは消費税の課税対象となるのでしょうか?

A:消費税の課税対象となる取引は、事業者が事業として行う取引です。したがって、消費者の立場で行う自宅の売却は課税対象となりませんが、店舗の売却は事業者が事業として行う取引ですので課税の対象となります。

不動産を使用収益する権原を得るためには、単に不動産の間取りだけではなく、目的に基づいた不動産ロケーションの選択、不動産に関わる金融知識、不動産の権利義務関係の調整、物事や人間関係のバランスを整える役割を求められています。
 従業員の立場から、今後は経営責任者となり、組織の基盤及び経営資産を構築する法人経営者・個人開業者の方は、ご自身の技能だけではなく、お金の流れを含めた事業計画及びライフプランの全体像を良く考えて、ご家族様と相談する事をお勧めいたします。

 都市機能は、税金を原資として造られる公共財産としての資産、自己が保有する有形及び無形の資産・知的資産、他人が保有する有形及び無形の資産・知的資産によって構成される『資産の集合体』でもあります。

 そこには自己の資産だけではなく、必ず公共財産、他人が保有する有形資産及び知的資産、市区町村毎の将来推計人口(公表:国立社会保障・人口問題研究所)、土地区画整理事業等の影響をも受けます。

 不動産には圏域及び地域の将来推計人口及び人口流動によって、地方自治体における街路築造工事・新しく土地区画整理事業等による都市計画の街並み形成の影響をも受けながら存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含み、出資者・契約関係者等によるステークホルダー(利害関係者)の影響を受けます。

 装置産業という側面を併せ持つ施設不動産においては、事業化の具現策に向けた初期段階から土地・建物の不動産、有形資産及び知的資産を含めた検討、立地分析を含めた調査の比率が大きく、また、個人のプライバシーの確保、機械装置の設置場所及び産業廃棄物の保管場所等の検討を含み、施設開業した後から増築・減築・場所の移転など簡単にはできないため、事業構成の検討を誤ってしまうと、事業の採算性及び事業資金融資の返済計画において収益の回収が難しくなります。

 事業計画における検討は、組織マネジメントの構築において業務プロセスを構成するアクティビティという無形の活動の定義の明確化及びそれらの品質・予算管理に基づく予算コストと実際コストの差額の原因調査などの継続的改善に対しても求められますが、事業計画・返済計画だけでは見えない実際コストが増加する事により利益を減少させるため、このような視点も含めて事業施設の開業プロジェクトでは俯瞰で全体をまとめる能力・役割も必要になります。

(下記、例示)

・業務プロセスにおけるユニバーサルデザイン発想

・事業活動の本拠として有形及び無形の知的資産を獲得するための土地・建物の不動産取引契約(不動産法令重要事項調査:売買又は賃貸借)及び融資計画と金利・返済方法の選択、立地に内在する水道料金等の地域格差

(※施設基準と構造設備基準の混同には、ご注意ください)

ロケーション(立地)には、国土交通省:地価公示の価格等にも示されるように「資産価値」での評価も併せて存在します。例えば道路によって環境が大きく変わるように、住宅地・商業地域・工場などの別を問わず、道路の連続性や系統性が「土地の利用・資産価値」に大きな影響を与えている背景も含まれています。

※ 補足:地価公示の価格とは、土地の売り手・買い手の双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が無い取引で成立すると認められる「正常な価格」であり、使用・収益をする権利(例示:賃貸借・使用貸借等)が設定されていない更地(土地のみ)の価格をいいます。

・マネジメント責任(ガバナンス、パラダイム、市場における自社のポジショニング、品質管理:failsafe(フェイルセーフ)・継続的改善に対する取り組み等)、原価管理・会計・減価償却・資金管理、事業継続計画(BCP) その他

・税務、社会保険、許認可権(行政権の機能分化)

・ご家族様のライフイベントとその費用、将来的な相続における資産及び負債の可能性 その他

三学不動産 建築窓用ガラスフィルム施工の全国対応ネットワーク:株式会社ECOP正規施工販売代理店

建築用ガラスフィルム施工、安全対策、紫外線の低減対策、二酸化炭素排出削減

建築窓ガラス飛散防止フィルム設置施工による施設安全対策・建物快適環境改善(目的:遮熱機能(遮熱・断熱省エネ対策)、眩しさ緩和機能、目隠し機能、ガラス割れ飛散防止低減、紫外線低減、建物空間の色彩コーデ)

※ 暑さによる建築窓ガラスの遮熱・省エネ対策を検討のお客様へ:ガラスの構造上及び建物の設計上、フィルムでは施工が難しい場合もあります。その場合には別の方法として、遮熱機能を持つコーティング施工の方法も存在します(但し、コーティング施工では、ガラスの飛散防止機能は無い、施工時に臭気が生じるなどがあります)。

取扱いフィルムメーカー

・3M:スリーエム、サンゲツ、グラフィル、住友理工 等

建築用ガラスフィルムの施工料金算定の基礎は、施工面積と使用フィルムの商品によって異なります。弊社がお客様にご提示いたします建築用ガラスフィルム施工価格は、取扱いフィルムメーカー(3M:スリーエム、サンゲツ、グラフィル等)が公表する設計施工価格(標準施工価格)・材工共/㎡に準じます。

■ メーカー公表、設計施工価格の一例
・サンゲツ:透明遮熱フィルム施工 GF-102-1:1㎡あたり設計施工価格12,000円(消費税別)
・サンゲツ:透明飛散防止フィルム施工 GF-103-1:1㎡あたり設計施工価格10,000円(消費税別)
・3M スリーエム:フロスト調目隠しフィルム施工 SH2FNCR:1㎡あたり設計施工価格9,900円(消費税別)

建築窓用ガラスフィルムには、ガラスの構造、ガラスの熱割れ現象、ステークホルダーが求める用途に従い「内貼り用」「外貼り用」「両面張り推奨」が存在し、それぞれの商品の耐用年数は異なります。

建築用ガラスフィルムの施工によって得られる効果の一例
災害安全対策・ガラス飛散防止  
 多くの建築物で使われている一般的なガラス(フロートガラス)が割れると、鋭利な危険物に変わります。
 ガラス安全対策として、飛散防止機能(JIS A 5759 A法・B法)を持つ建築用ガラスフィルムによる施工が存在しています。
 東日本大震災を経験した皆様にはご理解いただけますが、例えば医療機関の病棟で起きた事は、地震による大きな揺れによって建物の内部は医療機器、什器類、リネン、書類その他でグチャグチャになり、入院されている患者様の履物はベットサイドから遠く離れた場所へ投げ飛ばされて什器等の下敷きになって探せない間に、余震による揺れが続いている中で避難指示を出されていました。
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紫外線(UV-A、UV-B)低減対策

 

遮熱効果のあるフィルム施工で、窓ガラスを透過する赤外線を遮蔽(低減)して外からの熱を和らげる。

適切な遮熱性能とフィルムカラーの選択から、不動産ロケーションに基づき目的とシーンに合わせた演出をする(ガラスの種類及び構造等によっては、ガラスそのものが熱割れをする危険があります。現地調査に基づいた熱割れ試算が必要になります)。

遮熱機能を持つ窓ガラスフィルムは、夏の遮熱効果だけではなく、通年の効果として夜間に室内の照明の光をガラスフィルムに含まれる金属成分等が反射することにより、空間の色彩を創り出す効果も見られます。

遮熱フィルムには遮熱性能と共に様々なカラーがありますが、例えば食べ物を提供する施設様でしたら、窓ガラスの色合いは、料理、什器、調度品、スタッフ様の制服の色合い、照明器具の色合いなどと必ず一緒に視界に入り、そのフィルムカラーの影響によって食べ物・飲み物・サービス提供が不味く見えてしまう色及び仕事に支障を来す色のオーダーは避けて下さい。

また、医療機関(病院、診療所)様でしたら、外来診察室と病棟とでは、遮熱対策用のフィルムカラーの色合いの選択基準は、目的の違いにより変わると考えております。

飛散防止(JIS A 5759 A法・B法)の安全対策

 防虫忌避(虫の飛来の軽減)

施工例

下記)ガラスフィルム:サンゲツGF-718 フロスト:目隠し、飛散防止、防虫忌避、紫外線低減対策

  ガラスフィルム:サンゲツGF-718フロスト

 

ガラスフィルム:サンゲツGF-718フロスト  ガラスフィルム:サンゲツGF-718フロスト

建築窓用ガラスフィルム施工にあたり、お客様からの依頼の趣旨は、「建物内部から見える隣地の物置の存在が心理的な瑕疵を来しているため、どうにかしたい」という内容でした。

 現地調査に基づき、弊社が提案した大まかな内容は、
①1日の中で、日の出から日の入りまでの時間は、レースのカーテンも開けて開放感を得られるようにする。
②1日の時間の移り変わりや天候・季節、並びに地域のシンボルにもなっている風景を見られるように、窓ガラスの上部は開ける。その開けた部分には、紫外線低減機能を持つ透明タイプのガラスフィルムを施工して、目に優しい空間にする。

③残りの部分には、フロストタイプのガラスフィルムを施工して、建物内部から隣地の物置の存在を気にならないようにする。外から建物内部が見えにくいようにする。

⇒ これには、施工する建物自体の外壁のカラー及び隣地の建物の外壁のカラーによる影響をも考慮したうえで、施工フィルムを選択します。

施工フィルム:サンゲツ GF-718 サンゲツ様へ:熱割れ試算を、ありがとうございました。 お客様からは、太陽の出ている時間帯にレースのカーテンを開けられる開放感をよろこばれています。

 

下記)ガラスフィルム:サンゲツGF-718 フロスト:目隠し、飛散防止、防虫忌避、紫外線低減対策

ガラスフィルム:サンゲツGF-718フロスト  ガラスフィルム:サンゲツGF-718フロスト

 

下記)ガラスフィルム:サンゲツ・GF-111 カラー染色フィルム・茶色:日照調整・茶色:飛散防止、防虫忌避、紫外線低減対策

目に優しい色合いへ

ガラスフィルム:サンゲツGF-111日照調整・茶色

 

下記)遮熱フィルム(パララインタイプのワイヤー入りガラスのため、ガラスの熱割れ危険を考慮して「外貼り用」フィルムを選択)

外貼り用ガラスフィルム施工

 

お客様から比較的多い質問

Q.紫外線を99%カットすれば、布製品、家具、展示物等が全く日焼け・色褪せしなくなるか?
A.カーテン、床・畳、調度品などの長期的な日焼け(退色・劣化)原因の割合は、紫外線(50%)、日射熱(21%)、可視光線(19%)、その他(10%)とされています(諸説あり)。
これから分かる様に、紫外線以外の要素が50%存在する事のご留意をねがいます。
(紫外線が大きく関係する、人体に対する日焼けとは異なります。)
また、紫外線による日常的に小さなダメージは蓄積され、その要因を完全に防ぐ事はできないため、床・畳、壁、家具などの日焼け対策としては、完全カットではなく、軽減の対策とお考えねがいます。
アパレル関係など、ショーウィンドに飾られる洋服その他の商品につきましても、同様の事が考えられます。

” 法人様へ:建築用ガラスフィルムの勘定科目、並びに減価償却資産の耐用年数と保証率係数 ”

※ 法人様へ:会計処理でのエビデンスを明確にするうえで、建物と窓ガラスフィルム施工との関係につきましては、民法第242条(不動産の付合)における「付合」の概念、建物の権利の確認:所有権・賃貸借・使用貸借、並びに民法第87条第1項「従物」及び民法第370条における「付加一体物」の概念をご確認のうえ、勘定科目をご判断ねがいます。

減価償却資産の償却額計算における保証率係数:〇年は0.108、〇年は0.04565などの数字だけを探している方は、「事実」として存在する不動産の権利関係や付合の概念も影響する建築ガラスフィルム施工の会計処理であっても、下記は無視されるのだろうと思います。

⇒ 例えば建物の権利が賃借権で、賃貸借契約の残存期間が 2年 である場合、窓ガラスフィルム施工による減価償却資産の年数に3年、5年、10年といった数字を一様に適用するか否かは、ご覧いただいている経理担当者様が「事実」に基づいてご判断されていると思います。

経営者様は、事実と財務に関する責任を有するため、現場の「事実」と会計記録・税務手続での「齟齬」を生じているのであれば、その原因を要求します。

建築窓用ガラスフィルムの施工による耐用年数は、国税庁で定める有形固定資産の建物付属設備で明示している数字とは異なり、ガラスの構造、ガラスの熱割れ現象の危険(事前のガラス熱割れ試算の計算は必須事項)、用途に従い「内貼り用」「外貼り用」「両面貼り推奨」のフィルムが存在します。

現場でフィルム施工される箇所は、ガラスの「内面」「外面」「両面」、いずれですか? 各建築窓ガラスフィルム製造メーカーからは3年、5年、10年といった耐用年数が公表されているように、メーカーが指定する本来の用途に従って施工しても、製品によって耐用年数は一様ではないため、フィルム情報と施工箇所を見ずに10年と断定は出来ないです。

また、間違いの知識によって商品の誤った施工方法を選択する事により、現場ではメーカー公表の耐用年数とは異なる劣化に基づく更新の事実と、会計記録・税務手続との齟齬を生じさせる原因になっているかもしれません。

例示:①「内貼り用」フィルムを「外貼り」した ⇒ 事実上の耐用年数は著しく低下する。

②「外貼り用」フィルムを「内貼り」した ⇒ 事実上の耐用年数は変わる。但し、製品コストから、この施工方法を選択する人は少ない ⇒  外貼り用の建築用ガラスフィルムを内貼りで使用すること自体は間違いではないですが、事実上の耐用年数は変わるため、減価償却資産の償却額の計算に関する明細書作成における保証率係数も変わります。

   

※ 遮熱機能を持つ窓フィルム施工をお考えのお客様へ ⇒ ワイヤー入りガラス、複層ペアガラス(low-Eタイプを含む)などに対しては、ガラス熱割れ試算に基づいて窓ガラスの熱割れ現象の危険が高くなるため、内貼り用の遮熱フィルム施工をお断りさせて頂くケースが多くなります。

⇒ 間違いの知識によって商品の誤った施工方法を選択する事により、内貼り用の建築用ガラスフィルムを外貼りで施工した事によって、現場ではメーカー公表の耐用年数とは異なる事実が生じるため、現場での劣化に基づく更新の事実と、会計記録・税務手続との齟齬を生じさせる原因になっているかもしれません。

外貼り用ガラスフィルム施工

⇒ 上記、写真)窓ガラスへの遮熱フィルムの施工にあたり、パララインタイプのワイヤー入りガラスのため、ガラスの熱割れ危険を考慮して「外貼り用」フィルムを選択。内貼り施工とは耐用年数が変わる。

” 金融機関の動向:既存(中古)住宅を購入のうえで窓ガラス機能向上リフォームをお考えのお客様へ ”
 建築用ガラスフィルム施工による窓ガラス機能を向上させるリフォーム(安全対策、紫外線低減対策、遮熱・日照調整 等)と、ローン契約における金融知識の一部としてお読みください。
 従来からの金融機関の行う貸し付けの考え方には、既存(中古)住宅購入資金を目的とする金銭消費貸借契約(及び抵当権設定契約、根抵当権設定契約 等)と、購入した後からのリフォーム資金を目的とする金銭消費貸借契約は、それぞれ別の契約として、事務手数料も個別に支払う内容になっています。
 これに対して、最近は上記を1つの金銭消費貸借契約としてまとめる商品もありますので、融資審査の申し込みをお考えになられている金融機関へ、ご確認・ご相談ねがいます。
合同会社 三学不動産  東日本

□ 三学不動産:定款、業務案内

1、不動産業|宅地建物取引業(不動産売買契約・賃貸借契約の媒介・代理)

1、不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

1、経営コンサルティング業

1、ガラス工事業 :建築窓用ガラスフィルム施工販売

1、建築資材販売

1、インターネットホームページ制作

 

□ 法人所属団体

・公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

・公益財団法人東日本不動産流通機構

・公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会

・公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会

・宅地建物取引業免許 宮城県知事免許(1)第6346号

専任の宅地建物取引士 大西啓貴 登録(東京)第240639

不当要求防止責任者届出済(宮城県公安委員会)

お問い合わせメールフォーム

宅地建物取引業、不動産査定、施設売却、M&A、事業譲渡、合併計画、建築ガラスフィルム

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